COMO SER UN BUEN VENDEDOR DE INMUEBLES

ELISETA FARIA BIENES RAICES: COMO SER UN BUEN VENDEDOR DE INMUEBLES: "SIGA ESTOS CONSEJOS Y SEA UN BUEN ASESOR DE BIENES RAICES FRENTE A SUS CLIENTES. Para un agente de Bienes Raíces, la comisión es una retrib..."

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¿ Es Posible Vender un Inmueble Hipotecado?

Respondemos: es válida la venta de un inmueble con hipoteca. La Ley no exige para ello el consentimiento, autorización, notificación o liberación del banco o acreedor hipotecario. El propietario del bien puede vender su inmueble con la hipoteca vigente. Si quienes intervienen en la venta con hipoteca, no mencionan el gravamen, el registrador lo hará. Éste advertirá en la Nota de Autenticación no sólo la existencia de la hipoteca, también expresará el nombre del acreedor hipotecario, el monto y grado de la hipoteca. La garantía hipotecaria asegura el cumplimiento de la obligación principal o préstamo. Ante el impago de la deuda, el acreedor hipotecario reclamará el capital e intereses, la indexación y gastos del juicio. El acreedor ejecutará la hipoteca, sin importar quién figure como propietario del bien en el Registro Inmobiliario. Y es que, la "hipoteca sigue al bien", de forma independiente a la persona que sea dueño para la fecha de la ejecución judicial. Es ese el objeto de la garantía hipotecaria, asegurar el pago de la deuda. Rematado el inmueble, será adjudicado al mejor postor; es la venta judicial. De lo obtenido en la subasta pública, el acreedor se cobra, y el remanente corresponderá a la parte ejecutada o dueño del bien. Pensemos en el deudor solvente en el pago de las cuotas de su hipoteca, desea negociar con un comprador, por lo que ambos acuerdan la venta del inmueble hipotecado. Los otorgantes, deudor hipotecario y comprador, pactan registrar la compraventa inmobiliaria en el Registro. Se trata de un inmueble hipotecado y su actual propietario lo da en venta a un tercer comprador. El legislador no exige la autorización del acreedor hipotecario para que se perfeccione la venta. Lo que si consagra la Ley, es que el registrador haga mención en el documento de venta a registrar, que sobre el inmueble hay un gravamen hipotecario de primer o segundo grado a favor del acreedor, a quien identificará en el cuerpo de la escritura. El adquiriente del inmueble hipotecado, una vez obtenga su título de propiedad ya registrado, observará que en dicho documento consta la mención señalada. Sobre los hombros del nuevo propietario comprador del inmueble pesa, a partir de la fecha del registro, el pago de la hipoteca. El nuevo propietario sabe que si cae en mora o se atrasa en los pagos de la hipoteca, será a él a quien ejecutará el banco o acreedor y no al antiguo propietario vendedor. No se pide la autorización del acreedor por la razón explicada: la hipoteca sigue al bien, sin importar en las manos de quien se encuentre. Para el acreedor es irrelevante que el dueño sea "A" o "B", ya que el bien será objeto de ejecución en caso del impago. De lo recibido en el remate, el acreedor satisfará su acreencia y si resulta un remanente, es para el dueño del bien.

Venta de Inmueble hipotecado con opción de Compra y Arras

Es posible la venta del inmueble con hipoteca, aun sin obtener la liberación del acreedor. Siendo así, el nuevo adquirente propietario comprador, se subroga en los derechos y la deuda. Aclarado lo anterior, es de subrayar que el vendedor ignora que no hay opción de compra si las partes pactan que "el vendedor se obliga a vender" y "el comprador se obliga a comprar". Ocurrido esto, cuando el optante entrega dinero en concepto de arras al dueño del inmueble (apartamento o terreno), la Ley señala como nuevo propietario a la persona que hizo ese pago. Nótese que, a cambio de haber recibido un anticipo o arras (ejemplo, treinta por ciento del precio acordado) se ha dejado de ser propietario del inmueble.

El verdadero contrato de opción de compraventa prevé determinados requisitos legales. Reiteramos, en la opción de compra, el optante o la persona que entrega parte del precio del inmueble no está obligado a comprar ya que sólo se acuerda la posibilidad o el derecho de decidir si compra o no, si acepta la oferta del promitente o la rechaza.
Además las partes del contrato deben asumir la precaución de no incluir en la redacción del texto las palabras: "vendedor y comprador", estas serán sustituidas por las apropiadas: "optante y promitente".

La auténtica opción de compra venta es la promesa unilateral de venta que hace el promitente, de allí su nombre.

El promitente se obliga a vender respetando dicha oferta siempre por un plazo; y la otra parte (optante) es libre de aceptar la oferta del propietario. Concluimos: una sola de las partes se obliga, la otra tiene una opción de compra, pero, no está obligada a comprar. El optante es libre de ejercer su derecho de comprar el apartamento, casa quinta, galpón o terreno. Si decide no comprar, aplicará la multa pactada en el contrato. La cláusula penal o multa es la única indemnización a favor del oferente o dueño del inmueble. Aunque en el contrato firmado por las partes se lea: opción de compra, este será considerado por el tribunal como una venta si del mismo se evidencia: prometo vender y prometo comprar.

Debe acudirse de forma directa al contrato definitivo de venta en el Registro Inmobiliario. Ese día, el comprador paga el precio total y el vendedor firma la transmisión de la propiedad. Así, no hay riesgo o peligro de sufrir un eventual incumplimiento de alguna de las partes.
El problema surge cuando firmada la opción, se va acercando la fecha para la firma de la venta en el Registro, y el vendedor se niega a firmar el traspaso.
En esa situación: ¿qué podría hacer la persona que ya adelantó dinero o arras? La respuesta es demandar al dueño del inmueble por el incumplimiento del contrato de opción de compra.

Esto puede evitarse si las partes hacen uso del contrato de venta definitiva ante el Registro Inmobiliario, sin opción de compra.

http://www.protejase.com.ve/ Abogado y Profesor UCV, UCAB y USM. asomivis@gmail.com

Definiciónes de Algunos Modelos de Contratos

Contrato: El Contrato es una convención entre dos o mas personas para constituir, reglar, trasmitir, modificar o extinguir entre ellos un vinculo jurídico.

Comodato: El Comodato o préstamo de uso es un contrato por el cual una de las partes entrega a la otra gratuitamente una cosa, para que se sirva de ella, por tiempo o para uso determinados, con cargos de restituir la misma cosa.

Arrendamiento: El Arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquella.

Mandato: El Mandato es un contrato por el cual una persona se obliga gratuitamente o mediante salario, a ejecutar uno o más negocios por cuenta de otra, que la ha encargado de ello.

Anticresis: La Anticresis es un contrato por el cual el acreedor adquiere el derecho de hacer suyos los frutos del inmueble que se le entregue, con la obligación de imputarlos a los intereses, si se le deben, y luego al capital de su acreencia.

Contrato de Venta con Pacto Retracto: El Retracto convencional es un pacto por el cual el vendedor se reserva recuperar la cosa vendida, mediante la restitución del precio y el reembolso de los gastos.

Permuta: La Permuta es un contrato por el cual cada una de las partes se obliga a dar una cosa para obtener otra por ella.

Donación: La Donación es el contrato por el cual una persona transfiere gratuitamente una cosa u otro derecho de su patrimonio a otra persona que lo acepta.

Prenda: La Prenda es un contrato por el cual el deudor da a su acreedor una cosa mueble en seguridad del crédito, la deberá restituirse al quedar la obligación.

"QUE ES LA VIVIENDA PRINCIPAL"

De acuerdo a lo establecido en la normativa que regula el Impuesto sobre la Renta en Venezuela , la inscripción de su vivienda en el Registro de Vivienda Principal,

es un requisito previo para que en caso de que realice una enajenación, el monto que provenga de dicha operación no se incluya dentro de los ingresos brutos de las personas naturales, con la condición de que les haya servido de vivienda principal y que el contribuyente invierta, dentro de un plazo no mayor de dos (2) años, contados a partir de la enajenación o dentro del año precedente a ésta, la totalidad o parte del producto de la venta en otro inmueble que sustituya el bien vendido como vivienda principal y haya efectuado la inscripción del nuevo, salvo en el caso que los contribuyentes mayores de sesenta (60) años.-

COMO OFRECER SUS BIENES INMUEBLES

Determine el valor del mismo en función de los factores de mercado, de reposición y renta. Analice cuidadosamente la ubicación del inmueble y compárela con otros en la zona, realice un estudio de inmuebles vendidos con características similares en el Registro Inmobiliario correspondiente. Puede contratar a una empresa dedicada a realizar avalúos para que le indique el valor.





Realice una inspección cuidadosa del inmueble para determinar qué tipo de reparaciones y remodelaciones deberá hacer y cuál es el costo estimado de las mismas para que el inmueble sea considerado el más atractivo de los que se están vendiendo en la zona.



Abra un expediente completo donde deberá tener toda la documentación e información del inmueble:



Documento de Propiedad

Certificación de Gravámenes

Tradición Legal de la propiedad del inmueble

Solvencias y recibos de servicios públicos

Plano del Inmueble

Plano de Ubicación.

Si es propiedad horizontal, necesitará adicionalmente el documento de condominio.-



Asesorece con un buen Corredor de Inmuebles, tenga en cuenta que muchas llamadas serán de curiosos o amigos de lo ajeno, investíguelos y fíltrelos antes de darles acceso a su inmueble para eso esta su asesor que lo guiara cuidadosamente.



Estudie la presentación del inmueble con anterioridad, una vez que inicie el recorrido por el inmueble con el interesado, destaque las ventajas competitivas y comparativas del inmueble. No discuta con el cliente si este hace comentarios desagradables relacionados con el estado de mantenimiento o decoración del inmueble, recuerde que su intención es vender su inmueble, no sus gustos.



Cuando ya tiene un cliente y comienza el proceso de negociación definitivo, tenga cuidado de plasmar todo en un convenio escrito (opción de compra), no deje cabos sueltos, precise fechas y montos sin que haya lugar a dudas. Lo mismo vale cuando se vaya a redactar el documento definitivo de compra-venta. Verifique que el cheque esté bien emitido antes de firmar el documento final (confórmelo con un día de anticipación). Se puede asesorar o contratar a alguien con experiencia en la venta de bienes inmuebles.-

¿QUE SON LAS TASAS DE INTERÉS ?

Las tasas de interés fijan el precio del dinero. Algunos se preguntarán, ¿pero el dinero tiene un precio? Pues sí, el dinero se puede comprar. Los bancos venden dinero. Dan a sus clientes Bs.F 1.000 y fijan el precio de dicha cantidad en Bs.F 1.330. Puede parecer un buen negocio para la entidad y un mal negocio para el cliente, pero hay dos factores que lo explican: el plazo y el riesgo.

La entidad da a su cliente Bs.F 1.000, por los que espera cobrar 1.330 bolívares fuertes, pero Bs.F 1.330 no hay que entregárselos en el momento (no tendría sentido) sino que se va devolviendo poco a poco.

Si el cliente necesita esos Bs.F 1.000 para comprarse una herramienta que le permite trabajar y ganar dinero, desde luego es un buen negocio. Aunque al final tenga que devolver Bs.F 1.330, si la entidad no le vendiera dinero no podría adquirir la herramienta y ganar dinero para pagarla y tener una fuente de ingresos.

 La entidad también corre un riesgo al vender dinero, ya que si al final el cliente no logra trabajo con su herramienta y no paga, tendrá pérdidas. Por tanto, las entidades financieras prestan dinero por varios motivos. Simplificando: para lograr un beneficio (son empresas), para compensar el riesgo de la operación (una especie de prima del seguro) y porque al prestar dinero se quedan sin él durante un tiempo determinado y podrían dejar pasar alguna oportunidad lucrativa inesperada.

Siguiendo con el ejemplo anterior, si la entidad fija que el dinero hay que devolverlo en un año, esta entidad estará ganando 330 bolívares fuertes de cada 1000 que presta, es decir, un 33% anual. Ese es la tasa de interés del préstamo.

Por tanto, siempre que hay un préstamo de dinero existe una tasa de interés. Cuando un banco se lo presta a un cliente, cuando un banco se lo presta a otro banco, y también cuando un cliente se lo presta a un banco: los bancos remuneran las cuentas y depósitos con una tasa de interés. Normalmente, cuanto más corto es el plazo más baja es la tasa de interés, ya que el dinero está menos tiempo en manos de su propietario original y el riesgo que corre el prestatario es menor (tanto de impago como de necesitar dicho dinero prestado para otra cosa). Pero claro, no es lo mismo prestarle el dinero a una persona desempleada que al Estado.

Por tanto, la tasa de interés de un préstamo a una persona desempleada (si logra que le concedan un préstamo) es más alta que el que ofrece el Estado en su deuda pública.

Sin embargo, mientras más alto es el riesgo país, por ejemplo de Venezuela, la tasa de interés que tiene que pagar Venezuela, por la emisión de deuda pública, es más alta.

Los Bancos Centrales son los encargados de controlar la cantidad de dinero en circulación, puesto que si hay mucho dinero en el sistema se tiende a tener inflación.

¿Luego que pasará si el Banco Central de Venezuela decide bajar las tasas de interés?

 Que el precio del dinero será más barato. La demanda sube, la gente y las empresas piden créditos para crecer, y en general, la economía recibirá un impulso de crecimiento, aunque como contrapartida subirá la inflación (la de demanda, ya que habrá más dinero para comprar bienes y servicios).

 Si en cambio las tasas suben, el dinero será más caro, habrá menos créditos y la economía se resentirá, aunque si hubiera un episodio de inflación en la zona (de demanda) se controlará.

Por eso en la actualidad, como hay inflación y la economía se esta desacelerando, el Banco Central de Venezuela (BCV) está en una encrucijada.

¿Bajar las tasas de interés para aumentar el crecimiento, la actividad económica y (se supone) el empleo o subir las tasas para controlar la inflación?

VALORACION Y ESTIMACION DE UN INMUEBLE

Quienes desean comprar o vender una propiedad procuran determinar el precio con la mayor exactitud. No obstante a ello, en la generalidad de los casos carecen de los elementos necesarios para definir el valor de un inmueble. Esto provoca reacciones de inseguridad que se expresan en la desconfianza del comprador con respecto a si está pagando el precio justo, y las dudas del vendedor con relación a si el valor acordado es el adecuado.

Tales reacciones son explicables si partimos de las naturales expectativas por pagar lo menos posible por parte del comprador y cobrar lo máximo admisible por parte del vendedor, ya sea este un propietario o un agente inmobiliario. La actividad especializada de estimar los valores de intercambio de bienes en el mercado es conocida en forma común como valuación. Los vocablos valuación, tasación, valoración, avalúo y valorización son utilizados en nuestro idioma como sinónimos de acuerdo con los usos y costumbres de cada país.

La valuación de un inmueble viene a ser un examen especial al que se somete un bien para estimar su valor en el mercado. Entre sus aplicaciones tenemos las operaciones de compraventa, la división y partición de herencias, la constitución de garantías hipotecarias, los contratos de arrendamiento financiero, la valorización de activos y otras.

Un inmueble es un activo importante, por ello el propietario debe estar al tanto de su valor actualizado.-

GASTOS EN LOS TRAMITES Y GESTIONES DE CREDITO HIPOTECARIO

La adquisición de una vivienda no sólo implica tener recursos suficientes para dar la inicial y asumir las cuotas mensuales del préstamo, también se requiere de fondos adicionales para cubrir los gastos que se generan durante el proceso de aprobación del crédito.

Aquellos que se encuentran tramitando un financiamiento hipotecario necesitarán un promedio de 15.000 o mas bolívares fuertes extras, los cuales se tienen que erogar en 8 procesos:

1) Abogados y Notaria:


2) Certificacion de Gravamenes:

Cumplido el paso de la firma de la opción de compraventa, aquellos que están solicitando el crédito tienen que presentar ante las instituciones financieras un conjunto de requisitos. Al banco se le tienen que entregar los documentos de la vivienda y documentos personales. Entre los papeles de la solución habitacional que se deben presentar se encuentran: la opción de compraventa, copia del documento de propiedad, copia del documento de condominio, fotos del inmueble, solvencia municipal y ficha catastral del inmueble. A ello se suma la certificación de gravámenes que notifica la situación de la vivienda. Este último documento lo que tiene que tramitar el futuro comprador en el registro inmobiliario y su costo promedio es de 500 bolívares, pero si se habilita el registro el pago es más de 700 bolívares.

Una vez listos los documentos de la solución habitacional se tienen que preparar los documentos personales. Las instituciones solicitan copias de la cédula de identidad, del registro de información fiscal (RIF), de la declaración de impuesto sobre la renta, referencias bancarias y estados de cuenta, constancia de afiliación al ahorro habitacional (si el préstamo se tramita a través de la Ley del Régimen de Vivienda) y constancia de trabajo que diga los ingresos mensuales.

3) Contador Publico:

Adicional a esos papeles se tiene que consignar un balance (información sobre activos y deudas), el cual elabora un contador y cuyo costo puede llegar a ser de 500 bolívares. Si se cuentan con ingresos adicionales, se debe presentar una certificación de ingreso, cuyo valor puede ascender a 500 bolívares, de manera que al contador se le efectúa un pago promedio de 1000 bolívares, sin embargo, ello varía según la tarifa del profesional. Antes de entregar la inicial de la vivienda, que equivale a 30% del valor del inmueble, se tiene que realizar una opción de compraventa del Bien Inmueble. Ese documento es elaborado por un abogado y para ello se tiene que cancelar por honorarios profesionales, que pueden oscilar entre 500 y 1200 bolívares. Una vez que se tiene lista la opción de compraventa, se procede a la firma y ello se tiene que realizar en una notaría, a la cual acuden el vendedor y el comprador. Para legitimar la opción se requiere realizar un pago que variable, el monto influye si los interesados deciden habilitar la notaría.

Si la institución financiera exige alguna otra información detallada como las proyecciones de gasto, el monto puede aumentar y en ese caso a un contador se le pueden llegar a cancelar más de 1500 bolívares.

4) Avaluo:

Cuando se han consignado ante el banco todos los requisitos, los operadores de la institución notifican que se tiene que realizar un avalúo de la vivienda. Cada entidad tiene sus peritos que se encargan de inspeccionar las condiciones del inmueble y constatar el valor que tiene la vivienda, si efectivamente se corresponde con el precio de la opción de compraventa. Para que los peritos realicen esa inspección se tiene que efectuar un depósito que es diferente en cada banco, esa cancelación promedio puede llegar hasta los 1.000 bolívares o mas.

5) Gastos de Registro:


6) Apertura de Cuenta Bancaria:

Algunas instituciones financieras cuando otorgan los financiamientos le solicitan a los prestatarios la apertura de una cuenta en esa entidad. El monto para abrir la cuenta oscila entre 3 o 4% del monto del crédito (varia  según el banco).

7) Gastos de Seguros:

Aquellos que solicitan préstamos por la Ley del Régimen de Vivienda ya tienen incluido un seguro, pero los que tramitan un crédito con los recursos propios de la banca (gaveta hipotecaria) tienen que adquirir pólizas de vida y hogar. Los costos de esos dos seguros están sujetos a las condiciones que ofrecen las compañías y los aspectos que el futuro asegurado necesita que se incluyan en la póliza. Si por Gejemplo se tiene que adquirir un seguro de vida, la prima anual que se puede llegar a pagar oscila entre los Bs 1800 y 3.000. Una vez que los peritos entregan el informe sobre la situación del inmueble, los comités de crédito de las instituciones financieras terminan de evaluar el financiamiento y cuando ya se aprueba el préstamo, los beneficiarios tienen que acudir al registro para completar el último paso del proceso de compra, que implica terminar de entregar los recursos al vendedor. Ese trámite ante el registro implica una erogación de más de 1.500 bolívares, aunque ese monto puede variar, dependiendo de las tarifas de cada instancia.

En el caso de las pólizas de hogar su costo puede superar los 2000 bolívares anuales.

 El monto final que se cancelará está sujeto a los riesgos que se quieren incluir.

8) Seniat:

Cuando ya se han completado todos los pasos ante el banco, los nuevos propietarios tienen que acudir al Seniat para incluir la solución habitacional en el registro de vivienda principal, debido a que ello lo exige la Ley de Vivienda. Ante las autoridades tributarias se deben presentar copia del documento de propiedad, cédula de identidad y RIF así como constancia de residencia.

Para ello se compran Bs 900 en timbres fiscales.

¿El Precio de mi Inmueble subió con la devaluación del cambio oficial en Venezuela?

 

Esta pregunta se la han formulado la mayoría de los Propietarios que tienen sus Inmuebles en Venta desde el pasado año 2009 o que lo empezaron a vender al inicio del año 2010, una vez que conocieron la devaluación del cambio oficial de Bs. 2,15 por dólar a Bs. 4,30 por dólar para productos, bienes y servicios no preferenciales. La respuesta a esta interrogante puede ser muy fácil de explicar pero no tan fácil de comprender.  Esperamos que estas consideraciones puedan orientar a los Propietarios para que realicen una venta oportuna de su inmueble al mejor precio de mercado e igualmente adquieran un inmueble o realicen otra inversión en el mejor momento sin pérdida de tiempo ni falsas expectativas.   Consideraciones:   1.- En la actualidad nacional, el precio de los inmuebles en Venezuela no fue afectado por la devaluación del cambio oficial sino que es afectado por la demanda que tenga el tipo de inmueble dentro de la oferta de inmuebles similares. Mientras más oferta de inmuebles similares a su inmueble exista la tendencia es a mantener el precio de venta o a bajar el precio de venta para poder competir con los inmuebles similares que tengan un precio igual o inferior a su inmueble.   2.- En los países donde se producen devaluaciones de la moneda sin tener un control de cambio,  el bien inmueble es el activo que en poco tiempo puede absorber el porcentaje de la devaluación de la moneda y recuperar el valor histórico que tenía antes de la devaluación. Es por ésto que muchos Propietarios que no tienen una necesidad imperiosa de vender su inmueble pueden esperar para venderlo en el momento que el mercado se recupere de los efectos de la devaluación de la moneda en ese país. En este escenario no sólo el inmueble ajusta su precio sino que puede revalorizarse de acuerdo a la demanda por ese tipo de inmuebles.   3.- Si su inmueble estaba en venta durante el año 2009 y no se vendió es poco probable que subiéndole el precio logre la venta del mismo en los próximos meses del 2011.   4.- En Venezuela, los Propietarios de inmuebles tienden a hacer equivalencias del precio de venta en base a otras referencias económicas que no se han modificado con respecto a la devaluación del cambio oficial. Por lo que no habría ningún indicador para aumentar el precio de venta de su inmueble.   5.- Los Propietarios de inmuebles deben conocer si los valores agregados que tiene su inmueble pueden ser o no elementos diferenciadores que incidan positivamente en el precio de venta del mismo. Por ejemplo ubicación, mantenimiento, mejoras tanto en el inmueble como en el condominio y/o urbanización donde se ubique. Muchas veces estos valores agregados sólo favorecen para que su inmueble sea el primero en venderse dentro de la gama de inmuebles similares que se ofrecen a igual precio. También los valores agregados de su inmueble permiten conseguir compradores que han visitado muchos inmuebles similares y hagan una oferta por el suyo que lo beneficie, por ejemplo en el plazo de recibir la totalidad del precio de venta. Es decir, compradores que puedan adquirir su inmueble pagándolo de contado o en un corto plazo para usted recibir la totalidad del precio de venta.     Recomendaciones:   1.- Es importante que el Propietario haya determinado su deseo de vender su inmueble sin falsas aspiraciones de precio basadas en fórmulas mágicas o azares de conseguir un comprador que esté dispuesto a pagar el precio sobre valuado de su inmueble. Esta posición a la larga es desventajosa para el Propietario,  perdiendo tiempo y oportunidades de venta que posiblemente no se repetirán tan fácilmente, ya que en la actualidad en la mayoría de las ciudades de Venezuela hay más oferta de inmuebles que compradores.   2.- Si su inmueble goza del privilegio de tener mucha demanda no caiga en el juego de querer aumentar el precio continuamente. Ofrézcalo al mejor precio de mercado; el comprador reconoce cuando un inmueble está en precio y no realizará ofertas alejadas del precio. Esto le permitirá realizar la venta oportunamente y emprender otras inversiones o negocios.   3.- Tenga al día toda la documentación que se requiere para la venta de su inmueble.   4.- Consulte con profesionales y responsables para que lo asesoren tanto en la estimación del precio de venta de su inmueble, revisión y actualización de documentos para su venta, promoción continua para atraer a los compradores apropiados, manejo de las ofertas y de la negociación bajo un criterio ganar-ganar tanto para usted como para el futuro comprador.

“Pasos para vender un Bien Inmueble”

Vender una propiedad inmobiliaria, en el tiempo debido, es motivo de preocupación para propietarios y agentes de bienes raíces. Cuando una propiedad permanece más del tiempo prudencial en el mercado, tiende a sufrir decadencia en el interés de los compradores y producto de ello puede hasta venderse por debajo de su precio real.

Otro aspecto a considerar es la pérdida de capital que representa tener una propiedad produciendo gastos que en ocasiones superan las entradas y a veces pagando intereses e impuestos irrecuperables.

Si consideramos los efectos en una propiedad comercial, el sólo hecho de mantenerla en el mercado, por más tiempo del normal, puede perjudicar el buen funcionamiento del negocio que opere en ella. Igual sucede con propiedades multifamiliares en las que los inquilinos se saturan de ser molestados.

En propiedades unifamiliares, que estén alquiladas, se produce el mismo fenómeno de saturación por prolongada exposición y puede conllevar, desde la negativa del inquilino a cooperar en el proceso de venta, hasta la pérdida de entusiasmo por mantener el inmueble en óptimas condiciones.

El fenómeno de tedio y aversión a una exposición prolongada puede afectar hasta a los propios dueños de inmuebles que vivan en ellas, durante el período de venta de las mismas. Puede hasta crear un sentimiento de rechazo a la propiedad, en el seno de la familia, por el simple hecho de considerarse que el inmueble no es del agrado de aquellos que lo visitan. Se produce de esa manera una pérdida de interés en mantenerlo.

El deterioro de una propiedad inmobiliaria vacía es mucho mayor que el de una propiedad en uso. Aparecen olores poco agradables asociados a la humedad, en todo rincón propicio; los equipos eléctricos y el sistema de aire acondicionado, tienden a sufrir desajustes y roturas.

 

Para minimizar estos contratiempos y disgustos, existe una fórmula bastante efectiva:

1. Prepare su propiedad para competir en igualdad de condiciones físicas, con las existentes en el mercado. Muéstrela iluminada, fresca y agradable. Recuerde que es imposible causar una segunda primera buena impresión.

2. Arregle el jardín y el resto de las áreas verdes, de forma tal que capte la atención de todo aquel que pase frente a su propiedad.

3. Fije un precio lógico y real para la venta, basándose en un análisis de mercado para el tipo de propiedad que pretende vender. Sea objetivo, eso le ayudará a que le vendamos en el menor tiempo posible.

4. Ofrezca, de ser posible, facilidades de financiamiento a los posibles compradores.

5. Consulte a profesionales en el área de Avalúos y venta  inmobiliaria que le puedan guiar y asesorar para tener éxito en la venta del inmueble.-

"COMO VENDER UN INMUEBLE ANTE EL REGISTRO CIVIL INMOBILIARIO"

 

Para vender un inmueble se requiere presentar ante el Registro Inmobiliario correspondiente de acuerdo a su ubicación el documento de venta redactado y visado por un abogado, acompañado con los siguientes recaudos:

• Copia de la Cedula de Identidad de los otorgantes: 
•  La Cedula debe estar vigente y la copia legible (Generalmente exigen que estén todas en un mismo folio tamaño oficio)
• Registro de Información Fiscal (RIF) actualizado, de cada uno de los otorgantes:
• Debe presentarse original y copia.
• Ficha Catastral: Se obtiene en la Oficina de Catastro de la Alcaldía correspondiente según la ubicación del inmueble.  (Si la Cuenta está a nombre de una persona diferente al propietario actual, debe hacerse el cambio de nombre)
• Solvencia del Derecho de Frente: Se obtiene en la Alcaldía correspondiente, previo pago de los impuestos municipales, mas una tasa que cobran por la emisión de la Solvencia.
• Solvencia de Agua del inmueble: Se tramita ante Hidrocapital. (Si se trata de un apartamento, previamente debe obtenerse la Solvencia de pago del Condominio)
• Registro de Vivienda Principal: Se obtiene en  el SENIAT.
• En caso de no tener registrado el inmueble como Vivienda Principal, deberá pagarse el equivalente al 0,5% del precio de venta del inmueble, este pago se hace con la Planilla emitida por el SENIAT, ante una entidad bancaria autorizada a recibir pagos de la Tesorería Nacional . Se debe exigir la Certificación de Pago.
• Pago de los Derechos de Registro: Según el cálculo realizado por el Registro Inmobiliario, se cancela en el Banco y Cuenta que indique el Registro.
• Pago de Impuesto Municipal: Impuesto que se le paga a la Alcaldía correspondiente por la operación inmobiliaria.
• En caso de ser una persona jurídica, deben acompañarse el documento constitutivo y ultimas Actas de actualización de la compañía, y copia de la Cedula de Identidad del representante legal.
• Los gastos ocasionados con motivo de la compra-venta del inmueble, inclusive Honorarios de abogado por la redacción de los documentos de Opción de compra y Venta, corresponden al Comprador.
• En estos gastos se incluye la Certificación de Gravámenes

DIFERENCIA ENTRE PRECIO Y VALOR EN BIENES RAICES

Cuando de bienes raíces se trata, no existen dos conceptos que difieran tanto, el uno del otro, como valor y precio. Normalmente, para el dueño de una propiedad, la misma siempre tendrá un valor superior al valor promedio de las propiedades que la circundan. En realidad, este concepto de valorización exagerada, de lo que nos pertenece, es algo normal en la conducta humana; pero cuando de negocios se trata se debe ser realista.

En innumerables ocasiones hemos escuchado quejas de personas descontentas con el trabajo realizado por agentes de bienes raíces, que han sido contratados para venderles sus propiedades, alegando que los mismos no hicieron una labor eficiente.

Cuando hemos revisado la estrategia de venta, utilizada por los agentes, hemos podido apreciar que el error más frecuente fue el precio que mantuvieron las propiedades en el mercado, durante el período de mercadeo. Al consultar a los profesionales de bienes raíces, en referencia a la causa que motiva el aceptar propiedades a sobre precio, la respuesta siempre es la misma: los propietarios quisieron probar por un tiempo para ver la reacción del mercado. Y yo los comprendo, porque siempre resulta difícil hacer entender a alguien que lo suyo vale igual que lo ajeno. Que todo tiene un precio y que no existe quien esté dispuesto a sobre pagar una mercancía por más que ésta le guste.

En bienes raíces todo está íntimamente relacionado. Nada escapa al valor que deviene de la experiencia de venta. Si el precio de venta del metro cuadrado de construcción en viviendas unifamiliares es de 4.000 por metro cuadrado en determinado vecindario, no existe razón para considerar su valor es de 4.500 por metro cuadrado, para una vivienda similar, en la misma zona y en igualdad de condiciones.

En propiedades de inversión sucede exactamente lo mismo. Si el índice del mercado señala que para una propiedad multifamiliar, un centro comercial o un complejo de almacenes se debe pagar seis veces el monto total anual de las rentas brutas, no existe lógica para pagar siete veces el valor de las mismas. Siempre comparando, desde luego, propiedades similares en estado físico, tamaño, condiciones, ubicación, acceso, etc.

La forma comparativa es la más importante al momento de analizar el valor de una propiedad inmobiliaria. Lo aconsejable, en estos casos, es consultar el mercado y orientarse hacia una apreciación lógica. Para ello los bancos, los registros inmobiliarios, las oficinas de corredores de bienes inmuebles, son una gran fuente de información  y hasta los anuncios clasificados de los diarios y revistas especializadas son útiles. Todo lo que hace falta es saber distinguir y clasificar la información obtenida.

TIPS PARA ADQUIRIR UN INMUEBLE CON UN ASESOR INMOBILIARIO

Si quieres comprar un Bien Inmueble, lo más recomendable es que contrates a un Agente Inmobiliario Independiente, ya que su experiencia será muy valiosa para ti, tanto por el factor dinero como por el factor tiempo. Nuestro conocimiento acerca de los valores de otras propiedades en el mercado local que hayan sido vendidas recientemente, y las ventajas y desventajas de la vivienda que seleccionas, te pondrán en una mejor posición para negociar.


Además, y sin costo como comprador, la comisión del Agente Inmobiliario está incluida en el precio de la vivienda, es decir, que la comision sera reconocida por el propietario del inmueble, que por lo general es de un 5% por ciento del precio de la venta.


El proceso de adquirir una vivienda es complicado,Tedioso y aveces largo sobre todo si vas a comprar Vivienda por primera vez. Por ello es importante conocer los distintos tipos de Asesores y los servicios que cada uno de ellos ofrece:


1) Asesor de Ventas Inmobiliarias ó Asesor del Vendedor:
El Asesor Inmobiliario Independiente puede dedicarse tan solo a la venta de propiedades (Seller Broker), siendo el encargado de posicionar la vivienda en el mercado inmobiliario al mejor precio posible.


2) Asesor de Compras Inmobiliarias ó Asesor del Comprador:

También existen agentes dedicados tan solo a la compra de inmuebles (Buyer Broker) que bajo contrato oral o escrito ayudan al comprador a adquirir la propiedad al mejor precio.


El Asesor del comprador es un profesional de bienes raíces que firma un contrato con el futuro comprador de una vivienda para representarlo frente al agente del vendedor en la negociación del precio y el valor de la vivienda.


En este caso, la negociación se hace entre los dos Asesores y cuando se lleva a cabo exitosamente la venta de la vivienda, el agente del vendedor le paga una parte de su comisión al agente del comprador, que por lo general es de un 50 por ciento de la comision, sin embargo el porcentaje de este pago lo determinan ambos en un acuerdo, aunque también es posible que el futuro comprador haga un contrato para pagarle cierto dinero al Asesor del comprador por sus servicios y asesoría.


3) Asesor de Compraventas Inmobiliarias ó Asesor Dual:

Por último existen los Asesores duales (Dual Agent, Dual Broker) que se dedican a la venta y compra de Bienes Inmuebles .


Factores de selección:Se puede elegir a uno u otro tipo de Asesor por referencias de familiares, amigos, Trayectoria profesional entre otros factores.
Si es posible con su Asesor busque informacion en el área que desea comprar, para así poder informarle de primera mano acerca de la ubicación de escuelas, transporte público, seguridad en el área y otros factores.

Compruebe que el Asesor cuente con experiencia.

Es importante que la comunicación entre Asesor y comprador sea siempre fluida.

Ante todo, contrate a un Asesor Inmobiliario Independiente con el que se sienta cómodo y en confianza.

 El proceso de adquirir vivienda es arduo y necesitará de un profesional amigo siempre en quien confiar su mayor inversion.