Compra-venta de inmuebles

La compra y venta de bienes inmuebles está regulado en el título V del Código Civil.

Según el artículo 27 de la Ley de Derecho Internacional Privado, la ley venezolana aplica cuando los bienes se encuentran situados en Venezuela.

Según el derecho venezolano no puede existir contrato de compraventa entre marido y mujer, ni entre los padres y los hijos, cuando los hijos poseen bienes.

Generalmente, la venta de un inmueble se realiza en dos etapas:

• Opción de compra-venta. Firmar una opción de compra-venta es un uso común en Venezuela, más no obligatorio. En este documento se establecen las condiciones de la futura venta: descripción del inmueble, precio, forma de pago, plazo para la protocolización del documento definitivo de venta, monto de la garantía entregada para asegurar la operación, y las penalidades correspondientes en caso de incumplimiento.
• Firma y presentación al Registro Inmobiliario para su protocolización del contrato de compra-venta.

Para la protocolización ante el  Registro Inmobiliario de la ubicación del inmueble se requiere presentar:

• Documento de venta redactado y visado por abogado.
• Copia de la Cédula de Identidad de los otorgantes.
• Original y copia del Registro de Información Fiscal (RIF) actualizado, de cada uno de los otorgantes.
• En caso de ser una persona jurídica, deben acompañarse el documento constitutivo y ultimas Actas de actualización de la compañía, y copia de la Cédula de Identidad del representante legal.
• Ficha Catastral (Si la Cuenta esta a nombre de una persona diferente al propietario actual, debe hacerse el cambio de nombre)
• Solvencia del Derecho de Frente.
• Solvencia de Agua del inmueble (Si se trata de un apartamento, previamente debe obtenerse la Solvencia de pago del Condominio)
• Registro de Vivienda Principal. En caso de no tener registrado el inmueble como Vivienda Principal, deberá pagarse el equivalente al 0,5% del precio de venta del inmueble, este pago se hace con la Planilla emitida por el SENIAT, ante una entidad bancaria autorizada a recibir pagos a la Tesorería Nacional . Se debe exigir la Certificación de Pago.
• Pago de los Derechos de Registro: Según el calculo realizado por el Registro Inmobiliario, en el Banco y Cuenta que indique el Registro.
• Pago de Impuesto Municipal: Impuesto que se le paga a la Alcaldía correspondiente por la operación inmobiliaria.

Se le recomienda:

Al propietario que  una vez tomada la decisión de vender y comience con la tramitación de la documentación necesaria para protocolizar.

Al comprador que antes de suscribir la  opción de compra-venta, que compruebe ante la Oficina de Registro Inmobiliario correspondiente al documento de venta, que el inmueble este libre de gravamen (embargo, prohibición de enajenar y gravar).

Existen requisitos especiales cuando un copropietario ha fallecido, en caso de divorcio o cuando el inmueble pertenezca a un menor o cuando se actúa por poder:

•  Si ha fallecido alguno de los propietarios del inmueble, los coheheredos deberán presentar la declaración sucesoral y la correspondiente solvencia sucesoral.
•  En caso de divorcio cuando las partes no estén de acuerdo en vender de mutuo acuerdo debe presentar el vendedor constancia de la liquidación de la comunidad de gananciales y adjudicación del referido bien.
•  Cuando inmuebles están en posesión de menores se necesita la autoridad previa de un Tribunal de Protección del Niño y del Adolescente.
•  Cuando se actúa mediante poder, el mismo debe ser registrado y no sólo notariado